Rückgang der Immobilienpreise setzt sich fort

Die Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt hält weiter an. Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) sanken die Immobilienpreise im zweiten Quartal bundesweit um 6,4 Prozent innerhalb eines Jahres, und um 1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Insgesamt setzte sich damit die Entwicklung fort, die bereits im zweiten Halbjahr 2022 begonnen hatte.

Die Abwärtsdynamik sei aber im Vergleich zum Vorquartal spürbar abgeflacht, teilte der Verband am Donnerstag mit. Für den VDP-Immobilienpreisindex werden echte Transaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten ausgewertet. Gegenüber dem Vorjahresquartal, als das bisherige Preishöchstniveau erreicht worden war, gaben die Wohnimmobilienpreise um 5,4 Prozent nach; die Abnahme der Preise für Gewerbeimmobilien belief sich im Jahresvergleich auf 10,3 Prozent.

Dabei war die rückläufige Entwicklung bei Einzelhandelsimmobilien mit -11,7 Prozent erneut ausgeprägter als bei Büroimmobilien (-9,8 Prozent). Im Vergleich zum direkten Vorquartal büßten die Wohnimmobilienpreise in Deutschland 0,9 Prozent ein; die Preise für Gewerbeimmobilien fielen in demselben Zeitraum um 2,0 Prozent, wobei das Minus der Einzelhandelsimmobilienpreise mit -2,5 Prozent etwas höher ausfiel als das der Büroimmobilienpreise (-1,9 Prozent). „Die Preisrückgänge auf dem deutschen Immobilienmarkt haben sich im zweiten Quartal dieses Jahres fortgesetzt. Die Abwärtsdynamik der Immobilienpreise hat allerdings merklich nachgelassen, was eine Bodenbildung in den nächsten Quartalen möglich erscheinen lässt“, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Zumindest für Wohnimmobilienpreise zeichne sich bereits eine „Seitwärtsbewegung“ ab, fügte er hinzu. Zur leicht negativen Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal trugen sowohl die Preise für selbst genutztes Wohneigentum als auch die für Mehrfamilienhäuser bei – gegenüber dem Anfangsquartal 2023 beliefen sich die Veränderungsraten auf -0,4 Prozent bzw. -1,4 Prozent.

Die Entwicklungen im zweiten Quartal hatten damit nur einen geringen bzw. unterdurchschnittlichen Einfluss auf die Jahresveränderungsraten (-3,8 Prozent bei selbst genutzten Immobilien bzw. -6,9 Prozent bei Mehrfamilienhäusern). Im Vergleich zu den Vorquartalen beschleunigte sich der Anstieg der Renditen für Mehrfamilienhäuser gemessen am Liegenschaftszinssatzindex auf Jahressicht erneut (+14,2 Prozent gegenüber +10,9 Prozent und +6,0 Prozent in den Vorquartalen). Die Steigerungsrate der Neuvertragsmieten betrug gegenüber dem Vorjahreszeitraum +6,2 Prozent.

„Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch“, so Tolckmitt. „Da der Immobilienkauf aufgrund der deutlich angestiegenen Zinsen weniger erschwinglich geworden ist, werden Mietwohnungen nun noch stärker nachgefragt als in den Vorjahren.“ Der Mietanstieg unterstreiche den weiter steigenden Druck auf dem Wohnungsmarkt.

Die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in den Top-7-Städten bewegte sich zuletzt im Durchschnitt ungefähr auf dem gesamtdeutschen Niveau: So fielen die Preise in den Metropolen im zweiten Quartal 2023 um 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und um 1,1 Prozent gegenüber dem direkten Vorquartal. Die einzelnen Veränderungsraten weisen allerdings zum Teil deutliche Unterschiede aus: Berlin ist die Stadt, die im Vorjahresvergleich mit -3,6 Prozent den geringsten, im Quartalsvergleich mit -1,5 Prozent zugleich jedoch den höchsten Preisrückgang aufwies – gemeinsam mit Hamburg. Auf Jahressicht entfielen die höchsten Abschläge auf Frankfurt am Main, München und Hamburg (-9,1 Prozent, -6,7 Prozent und -6,4 Prozent).

Beim Vergleich der Quartale sticht die NRW-Landeshauptstadt Düsseldorf positiv heraus: Als einzige der Top-7-Städte verzeichnete sie eine – wenn auch nur leichte – Preissteigerung (+0,1 Prozent). Die seit 2019 anhaltende Entwicklung auf dem auch durch strukturelle Faktoren belasteten Einzelhandelsimmobilienmarkt setzte sich im zweiten Quartal 2023 fort: Die Preise für Einzelhandelsimmobilien fielen im Quartalsvergleich erneut um 2,5 Prozent, im Jahresvergleich um 11,7 Prozent. In der Konsequenz wiesen die Renditen gemessen am Liegenschaftszinssatzindex deutliche Zuwächse auf: um 9,5 Prozent auf Jahres- und um 3,5 Prozent auf Quartalssicht.

Dies war dem Verband der Pfandbriefbanken zufolge auch auf die Neuvertragsmieten zurückzuführen, die auf Quartalsbasis eine positive Entwicklung zeigten: Fielen diese gegenüber dem Vorjahresquartal noch um 3,3 Prozent, erhöhten sie sich gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres um 0,9 Prozent. „Der Einzelhandelsimmobilienmarkt ist zwar noch nicht wieder richtig angesprungen, es sind nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen zu sehen“, sagte Tolckmitt. „Die Spitzenrenditen bei einzelnen Objektarten liegen allerdings inzwischen wieder oberhalb der Finanzierungskosten, sodass der Markt für Investoren nun wieder attraktiver werden dürfte.“

Der VDP-Hauptgeschäftsführer verwies auf jüngste Aussagen von Beratungs- und Researchunternehmen: „Positiv ist auch, dass der stationäre Einzelhandel laut Statistischem Bundesamt seinen Marktanteil gegenüber dem Online-Handel behauptet.“ Auf dem Büroimmobilienmarkt verringerten sich die Preise im zweiten Quartal 2023 um 9,8 Prozent auf Jahressicht bzw. um 1,9 Prozent auf Quartalssicht. Die Renditen gemessen am Liegenschaftszinssatzindex erhöhten sich zugleich kräftig um 16,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und damit deutlich dynamischer als in den Vorquartalen (+12,8 Prozent und +8,2 Prozent).

Im Vergleich zum direkten Vorquartal betrug der Anstieg 3,2 Prozent. Die Neuvertragsmieten im Bürosektor stiegen nochmals deutlich um 4,7 Prozent bzw. 1,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahres- bzw. ersten Quartal dieses Jahres. „Die Entwicklung der Bürorenditen und der -mieten deutet darauf hin, dass der Büroimmobilienmarkt allmählich wieder anspringt“, sagte Tolckmitt. Allerdings bestünden nach wie vor erhebliche Unsicherheiten über die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Auch die Auswirkungen verstärkter Homeoffice-Nutzung auf die Büroflächennachfrage seien noch nicht vollständig zu überblicken. Der Verband geht davon aus, dass sich dies noch mehrere Quartale dämpfend auf die Preise für Büroimmobilien hierzulande auswirken wird. „Mit Leerstandsraten von aktuell rund 5,0 Prozent präsentiert sich der deutsche Büroimmobilienmarkt aber weiterhin deutlich stabiler als manch anderer Markt in internationaler Betrachtung“, so Tolckmitt. Laut VDP dauert die Suche nach einem „neuen Preisgleichgewicht“ im deutschen Immobilienmarkt weiter an. „Wir gehen davon aus, dass die Preisanpassungen insbesondere im Gewerbeimmobilienmarkt noch bis mindestens Mitte nächsten Jahres andauern werden“, sagte der Hauptgeschäftsführer.