Ob neue Fenster, der Bau von Ladesäulen in der Tiefgarage oder gar umfassende Sanierungen am ganzen Haus: Die Frage, welche Rechte und Pflichten sich aus gemeinschaftlichem Eigentum ergeben, stellt Wohnungseigentümer regelmäßig vor Herausforderungen oder sorgt sogar für Streit. Eine grundlegende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gibt nun neue Spielregeln vor – auch für die häufig eingesetzten Verwalter, deren Befugnisse zeitweise heftig umstritten waren.
WARUM WIRD DAS GESETZ REFORMIERT?
In seiner bisherigen Form gilt das WEG bereits seit 1951. Damals sollte es den Wohnungsbau stärken und so breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb einer Eigentumswohnung ermöglichen. Klimaschutz, die Digitalisierung oder der demographische Wandel spielten damals allerdings noch keine Rolle.
In all den Jahren wurde das WEG zwar mehrfach angepasst, aber nie grundlegend überholt. Die Reform gilt daher als überfällig. Dem Verband Wohnen im Eigentum (WiE) zufolge betreffen die Änderungen die Eigentümer von rund zehn Millionen Wohnungen in Deutschland.
WAS ÄNDERT SICH?
Ein zentraler Punkt der Reform ist, dass Modernisierungen künftig einfacher möglich sein sollen – vor allem mit Blick auf energetische und altersgerechte Sanierungen oder auch den Einbau von Ladesäulen für Elektroautos. Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft begrüßt, dass hierdurch ein wesentliches Hindernis für den Durchbruch der Elektromobilität aus dem Weg geräumt werde. Außerdem soll die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums effizienter werden.
WAS HEIßT DAS FÜR WOHNUNGSEIGENTÜMER?
Bestimmte Baumaßnahmen können Eigentümer künftig auf eigene Faust veranlassen, also ohne Zustimmung der Miteigentümer – vorausgesetzt, sie tragen die Kosten dafür selbst. Das gilt für Ladesäulen ebenso wie etwa für einbruchsichere Fenster und Türen, einen Treppenlift oder Glasfaseranschluss.
In anderen Fällen wird die erforderliche Beschlussmehrheiten herabgesetzt. Der Einbau einer modernen, klimafreundlicheren Heizung zum Beispiel könnte dann etwa schon von der Hälfte der Eigentümer beschlossen werden.
Um Eigentümer vor finanzieller Überforderung zu schützen, müssen sich aber nur dann alle Wohnungseigner an den Kosten von Sanierungsmaßnahmen beteiligen, wenn die bauliche Veränderung von zwei Dritteln der Eigentümer beschlossen wurde – und auch nur dann, wenn die Veränderung nicht mit „unverhältnismäßigen Kosten“ verbunden ist.
Ansonsten tragen diejenigen Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben. Ob sich daraus womöglich ergeben könnte, dass einzelne Eigentümer bei den Versammlungen künftig taktisch abstimmen, um Vorteile für sich herauszuziehen, ist noch nicht absehbar.
Der Verband Wohnen im Eigentum verweist darauf, dass sich viele Auswirkungen des komplexen Regelwerkes erst in der Praxis bewerten ließen. Die Reform bringe den Eigentümern „mehr Spielraum, ihr Gemeinschaftseigentum zu verwalten, allerdings auch mehr Verantwortung“.
WAS IST MIT DEN VERWALTERN?
Die ursprüngliche Fassung der Gesetzesreform war vor allem wegen der Rolle der Wohnungsverwalter, die die Eigentümer einsetzen können, scharf kritisiert worden. So hatte etwa WiE befürchtet, dass die Befugnisse der Verwalter zulasten der Eigentümer aufgewertet würden – und diese womöglich über die Köpfe der Wohnungseigner hinweg handeln könnten.
Künftig sollen die Verwalter nun zwar die Vertreter der Eigentümergemeinschaft nach außen sein und dabei auch Verträge abschließen können. Zugleich ist ihr Handlungsspielraum aber eingeschränkt – denn die Eigentümer können die Verwalter auch ohne wichtigen Grund abberufen. Der Eigentümerverband Haus & Grund sieht hierin ein „ausgewogenes Gesetz sowohl für Eigentümer als auch für Verwalter“.
Außerdem können Eigentümer künftig verlangen, dass die Verwalter von den örtlichen Industrie- und Handelskammern zertifiziert werden. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland begrüßt die Einführung eines solchen Sachkundenachweises – dies werte die Tätigkeit auf.
UND WAS IST MIT MIETERN?
Der Deutsche Mieterbundes warnt, dass vermietende Wohnungseigentümer künftig die Möglichkeit hätten, die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen statt wie bisher üblicherweise nach Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Dies berge ein „erhebliches Konfliktpotenzial“, da der Verteilungsmaßstab für die Mieter so nicht transparent sei.
WANN GELTEN DIE ÄNDERUNGEN?
Nach der Zustimmung des Bundesrates am Freitag muss das Gesetz nun noch vom Bundespräsidenten unterzeichnet und dann im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Nach Angaben des Bundesrates tritt es dann „überwiegend zum übernächsten Monatsbeginn in Kraft“ – also am 1. Dezember. Das bedeutet, dass Eigentümer bei möglichen Investitionen zumindest noch im Dezember von der in der Corona-Krise bis zum Jahresende abgesenkten Mehrwertsteuer profitieren könnten.
