Was lohnt sich mehr – eine Wohnung in Deutschland zu mieten oder zu kaufen?

Was lohnt sich mehr - eine Wohnung in Deutschland zu mieten oder zu kaufen?
Was lohnt sich mehr - eine Wohnung in Deutschland zu mieten oder zu kaufen?

Die Immobilienpreise befinden sich auf einem Rekordniveau. Zinsanstieg und Inflation lassen Bauwillige immer tiefer in die Tasche greifen. Rund 2000 Euro pro Quadratmeter müssen Häuslebauer inzwischen für einen Neubau einkalkulieren. Um mehr als sechs Prozent sind die Baukosten allein 2021 angestiegen. In dieser Zahl ist der Grundstückspreis nicht einmal enthalten, wie das Statistische Bundesamt in Berlin errechnet hat. 

Trotz Mietpreisbremse befinden sich andererseits auch die Mietspiegel deutschlandweit im Aufwärtstrend. Wer beispielsweise plant, in den Süden Deutschlands, beispielsweise nach Trier zu ziehen, und nach den besten Optionen für rent Trier online googelt, findet hier mit rund 11,10 Euro pro Quadratmeter einen Mietpreis, der 20,5 Prozent über dem bundesweiten Durchschnitt von 8,90 Euro liegt (Stand: 11/2022). 

Eine Entspannung der Preissituation sehen große Kreditinstitute wie die Deutsche Bank erst ab 2024. Lohnt sich die Anschaffung eines Eigenheims also überhaupt noch, oder ist es in solchen Zeiten sinnvoller, zur Miete zu wohnen? 

Die pauschale Beantwortung dieser Frage ist schwierig und lässt sich auch nicht nur an harten Zahlen festmachen. Ob man sein Erspartes in ein Eigenheim investiert oder lieber in eine Mietwohnung zieht, hängt vielmehr von der individuellen Lebenssituation ab. 

Gute Gründe, eine Wohnung zu mieten

1. Flexibilität

Die Kündigungsfristen für einen Mietvertrag betragen nach deutschem Mietrecht drei Monate. Damit sind Mieter, die aufgrund eines Jobwechsels umziehen wollen, wesentlich flexibler als Besitzer von Eigenheimen. Bis eine Immobilie verkauft ist, können manchmal Jahre vergehen; für Hausbesitzer bedeutet das bei einem Arbeitsplatzwechsel oft stundenlanges Pendeln zum Arbeitsplatz.

2. Schuldenfreiheit

Wer sich ein Eigenheim zulegt, bindet sich langfristig an eine Hypothek. Hinzu kommt, dass Hausbesitzer heute vom Gesetzgeber gefordert sind, in die Energiesicherheit ihres Eigenheimes zu investieren, was zusätzliche Investitionen in Mauerwerk, Fenster und Dach sowie Modernisierung der Heizungstechnik bedeutet. Mieter müssen beim Umzug dagegen weder Eigenkapital mitbringen, noch stottern sie jahrzehntelang Bau- und Renovierungskredite ab.

3. Risikominimierung

Für durchschnittliche Hausbesitzer in Deutschland ist die Wohnimmobilie oft die einzige Anlage. In der Finanzwelt wird diese Art von Anlage auch „Klumpen-Investition” genannt. Mietern bleibt dagegen die Freiheit, einen Teil ihres Einkommens in Aktien und Wertpapiere zu stecken und durch Streuung ihre Investitionen so zu diversifizieren und zu maximieren. Geht es darum, diese Wertpapiere zu verkaufen, ist dies in der Regel schneller zu bewerkstelligen als der Verkauf eines Eigenheimes.

4. Ortsungebundenheit

Passt Mietern die Wohnqualität eines Stadtviertels nicht mehr, können sie problemlos und schnell den Bezirk wechseln. Bekommt ein Paar Kinder, können sie von der Innenstadt an den Stadtrand ziehen. Wohnungsbesitzer haben dagegen keinen Einfluss auf äußere Faktoren, die den Wert ihrer Immobilie mindern können, wie etwa den Bau einer Autobahntrasse oder die geplante Mülldeponie. 

Gute Gründe, ein Eigenheim zu kaufen

1. Vermögensaufbau

“Schaffe, schaffe, Häusle baue”, weiß jedes Kind in Deutschland. Langfristig ist der Erwerb einer Immobilie in Deutschland immer noch eine gute Anlage. Zwischen 2010 und 2021 sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser nach dem vdp-Preisindex um 70 Prozent gestiegen. Nur wer sein Eigenheim innerhalb von zehn Jahren nach Bau oder Erwerb wieder verkaufen will, muss in der Regel mit einem Verlust rechnen. 

2. Steigende Mieten bleiben aus

Kontinuierlich steigende Mietpreise können gerade in dicht besiedelten Regionen zum Problem werden. Laut Gesetz darf der Vermieter auch dort, wo eine Mietpreisbremse herrscht, alle zwölf Monate die Miete um den vertraglich vereinbarten Prozentsatz erhöhen. Steigt die Inflationsrate, steigt auch die Miete. 

3. Herr in der eigenen Burg

Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, kann seiner Kreativität freien Lauf lassen. Investitionen in eine schönere Gestaltung von Haus, neue Terrassen sowie Ausbauten steigern den Wert der Immobilie. Für viele Menschen sind wöchentliches Rasenmähen, Unkraut zupfen und Renovierungsarbeiten sogar meditative Tätigkeiten. Mieter sind hingegen nicht nur von größeren Verbesserungen der Wohnung vom Vermieter abhängig, sondern auch, wenn es um kleinere Reparaturen geht. 

4. Keine Kündigungen drohen

Eigenheimbesitzer, die nicht gerade mit der Hypothek im Verzug sind, haben keine Kündigungen aus heiterem Himmel zu befürchten. Mieter bekommen dagegen vom Gesetzgeber lediglich eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingeräumt. Bei langjährigen Mietverträgen müssen zwar gute Gründe angegeben werden. Doch sind auch hier die Mieter mit einer zwölf monatigen Frist relativ schnell kündbar, wenn der Vermieter sein Objekt lieber verkaufen, umbauen oder selbst nutzen möchte.

Ob es sich für Dich lohnt, dir ein Eigenheim zuzulegen oder weiterhin zur Miete zu wohnen, hängt von den oben angegebenen Faktoren und natürlich deinem gewählten Wohnort ab. Den persönlichen Hauskauf-Index kannst Du übrigens auch ausrechnen. Nimm hierzu einfach den Preis einer Immobilie und halte die durchschnittliche Jahreskaltmiete eines vergleichbaren Objektes in derselben Region dagegen.

Teile nun den Kaufpreis des Eigenheims durch die Jahreskaltmiete der vergleichbaren Mietwohnung. Kreditberater sagen, wenn bei dieser Rechnung ein Faktor um 20 herauskommt kannst Du von einem langfristig günstigen Kaufpreis ausgehen. Liegt der errechnete Index darüber, deutet das auf einen erhöhten Kaufpreis hin. Rein rechnerisch gesehen, stehst Du finanziell besser da, wenn Du zur Miete wohnen bleibst.

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